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住建部秦虹表态不担心房地产市场 80%仍是自住性

时间:2014年07月10日 发布人:BACKUPDATA

   近日,住建部政策研究中心主任秦虹在上海发表演讲,解读今年房地产市场的变化。近不少境外媒体唱空中国楼市,她认为,她不是特别担心这个市场,因为整体需求仍非常大,而需求是市场坚实的支撑,且目前80%以上的需求属于自住性需求。

  秦虹还表示,未来楼市市场分化将不再以一二线城市划分,而是由各个城市的供求关系决定;另外,从政策层面上来讲,秦虹判断,2014年的房地产政策以稳为主,中央层面不会有多政策出台,调整的幅度有限,市场放慢对老百姓购房也是利好。
  一季度销售额出现负增长不是因为需求下降
  秦虹是在由高和资本主办的百万销售精英2013年度TOP10颁奖典礼上做出此番表示的。秦虹近日看了许多境外媒体对中国房地产市场的报道,她觉得,用词十分悲观,比如摇摇欲坠、断崖式下跌等等。
  数据显示,今年1到4月份,商品房销售面积和销售额出现了负增长,秦虹认为,这不是需求下降,而是另外三个主要原因:是基数。去年 商品房销售面积同期增速接近60%,有这样一个高基数,不可能在抑制了投资性需求不变的情况下,房地产销售市场能够连续推高,比较难。
  个原因是外部宏观环境等因素影响了人们的预期,也影响了购买;第三个实实在在影响到人们住房愿望实现的原因,是个人住房按揭贷款的收缩,无论是个人按揭贷款的成本还是额度的收缩。
  “我上次在安徽调研,看到河北开发企业,你们看一下,他们现在卖出去的房子可以两个月、三个月按揭贷款下不来,已经开始出现了退房。不是没有需求,是因为按揭收紧,实实在在地影响购房愿望的实现。”她举例说。
  目前楼市需求旺盛且80%属自住性需求
  今年中国的房地产市场怎么走,秦虹详细解释了几个大的方向和变化。
  ,秦虹认为,目前购房的自住性需求量仍很大,需求上仍然非常非常大,这个并未改变。她表示,2011年之前,中国的房地产市场上投资投机性需求强烈,但2011年之后,这两三年的房地产市场,需求的主体80%以上是自住性的,包括置业、改善性住房等。
  “2014年,24岁到28岁的这部分年轻人有1.2亿,其中8000万左右要谈婚论嫁,是套购房需求迫切的一部分人。部分人今年39 岁到49岁,人口总量有2.2亿,他们是改善性需求强的一代人。所以目前的刚需和改善性住房,从人口结构上来看,没有太大的问题,我们的需求还是非 常非常大的。”
  秦虹,如果你到各个地方的交易市场去看,会发现成交数据确实在减少,但是看房的人还是非常多,无论是新房还是旧房,大家还是很关心房子,还是愿意购买,客观的、主观的,都有这方面的情况。
  “当市场上购房需求主要的绝大多数80%是自住性的话,我认为这是个常数,所以去年卖多了得城市,今年可能就会减少,去年卖得少的城市,今年就会卖得多。”根据秦虹的观点,她觉得购房需求仍然很大,所以不是特别地担心这个市场。
  未来市场分化不再以一二线城市来划分
  个,秦虹表示,城市的市场分化已经是必然的结果。过去所经历的市场分化主要是线城市和三四线城市之间的分化,比如北、上、广、深,四个 一线城市去年房价同比上涨全部超过了20%,70个大中城市的房价上涨,包括北、上、广、深在内,去年房价的上涨幅度没有超过10%。
    “去年如果我们把657个城市房价放在这里计算的话,结果是上涨幅度没有超过5%,去年十几个城市房价呈负增长,所以有涨有跌,这是现在的市场格局。”她说。
    但是,她也表示,今年包括未来的市场分化,恐怕不是以一二线城市来进行划分了,市场的分化是由于本身的供求关系所决定的,不是说一线、二线城市一定好,三线和四线城市一定不好,三线、四线城市本身有好有不好。
    秦虹发现,安徽的市场分化就特别明显,比如说往北市场就非常好,往南市场就不好。往北市场好到什么程度呢?有一个城市,今年1到4月份全市商品房销售面积同比增长速度达到48%,但是往南有些城市出现百分之十几的负增长。 
    背后是什么原因呢?秦虹表示,以安徽为例,凡是表现好的城市,一般有这么几个特点:一是经济发展速度快;,人口是正增长的,人口集聚规模大;第三个,凡是通高铁的地方,全都表现为正增长。
    秦虹的观点是,未来房地产市场的分化,不是简单地说,大城市一定好,中小城市不好,而是区域发展不同的城市,分化的格局差别也特别大。除了政策导致了一些普遍性的变化以外,供求关系是地方市场的一个决定性的因素。
    秦虹判断2014年不会出新的调控政策
    她总结道,,我们对今年的房地产市场不是那么悲观,我们认为有需求在,,我们认为今年的市场是有变化的,变化在哪儿呢?一是供应量比过 去增加了,是个贷政策比过去收紧了,如果下半年个贷政策上有效地给予政府的支持,今年的房地产市场的确会受到比较明显的影响。
    而从政策层面上讲,从李克强总理在两会上关于今年的房地产调控政策的发言,秦虹判断,2014年的房地产政策以稳为主,中央层面不会出新的调控 政策。在这样的市场格局和政策格局下,今年房地产市场肯定是一个调整之年,但是调整的幅度有限,恐怕不会出现过深、过大的调整。
    这样的话,市场调整改变了过去工资很紧、盈利向上的这种增长格局对行业的稳定发展,对老百姓购房,秦虹觉得是一个利好。如果市场慢下来,有利于提高产品的质量、服务,总的来说对社会有意义,对百姓也是有利的,市场需要松紧来调节,而不是一个劲儿往上。
    当整个行业从过去的趋势性机会变成了未来的紧迫性机会,房地产市场将会出现三个新变化:个是从低基数、高增长变成高基数、低增长;,以 的期房交易为主的市场,向以存量房交易为主体,期房交易为次的市场走,二手房市场将逐步兴起;第三,以住宅开发为开发主体的时代已经过去,未来非 普通住宅的需求量一定会上升。
   “总而言之,我觉得我们对眼前不是特别悲观,在过去快速发展的过程中,很多次机会被我们忽略了,中国未来的结构性机会还有很大空间,这个是需要我们行业积极转型,包括企业模式的创新非常重要。”她说。
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